용적률과 건폐율 (건축물대장 볼때 필요한 사항)

우선 건폐율이란? 대지면적에 건물을 지을 수 있는 비율을 의미합니다. 더 쉽게 말해서 건물의 바닥 면적을 의미합니다. 반면, 용적률은 대지면적에 건물을 높일 수 있는 비율을 의미합니다.

이해하기 편하게 하려면 건폐율은 수평.  즉, 건물의 넓이라고 생각하시면 되고, 건폐율이 높다는 것은 지을 수 있는 건물의 비율이 넓다는 것을 의미합니다.

용적률은 수직.  즉, 건물의 높이 라고 생각하시면 됩니다. 용적률이 높다는 것은 지을 수 있는 건물의 층수가 높다라고 생각하면 더 쉬울겁니다. 참고로 건폐율의 계산법은 건물면적을 대지면적으로 나눈값의 백분율로 표현합니다.

용적률은 연면적을 대지면적으로 나눈값의 백분율입니다. 여기서 연면적은 건물 각층의 바닥면적을 의미하는 데 쉽게 예를 들면 한개층 면적이 50평이라고 하고 건물이 4층이라고 가정하면, 연면적은 200평이 되는 겁니다.

그런데 건축물대장에 보면 용적률 산정용 연면적이라는 용어가 있습니다. 이것때문에 용적률이 어렵게 느껴지는데, 이것 역시 쉽게 설명해 보면, 용적률 산정용 연면적이라는 의미는 지하층을 제외한 면적의 합계를 의미합니다. 즉, 지하 100층이 있더라도 용적률 산정할때는 포함되지 않는 다는 이야기입니다.

그리고 또하나 어려운 개념이 필로티주차장이 있는 경우입니다. 여기서 필로티가 무엇이냐? 하면, 주위의 다가구 주택같은 것을 보면, 1층에 기둥만 세워져 있는 건물을 보신적있으실 겁니다. 그 부분을 필로티라고 하고, 역시 필로티 주차장도 용적률 산정용 연면적에 포함되지 않습니다.

그래서 건축물대장을 확인할때 전체적인 연면적과 용적률 산정시의 연면적이 다른것을 확인할 수 있습니다.

위에서 설명한 용어중에 설명드리지 않은 마지막 개념이 있는데 그것은 바로 "대지면적"입니다. 용적률 이나 건폐율의 경우 건물면적을 대지면적으로 나눈 백분률이기 때문에 "대지"의 개념이 모르면 용적률이나 건폐율을 구할 수 없습니다.

 

"대지"라는 것은 쉽게 설명하면, 집을 지을 수 있는 땅을 의미합니다. 그러므로 "대지면적"은 집을 지을 수 있는 땅의 면적이라고 생각하시면 됩니다. 그게 그거 아니냐고 반문하실 수 있지만, 곧 이 개념이 얼마나 중요한 것인지 알게 될것입니다.

 

보통 "땅"이라고 하면 지목이라는 것이 있습니다. 이것은 쉽게 말해서 땅의 용도를 의미하는데, 더쉽게 말하면, 농사짓는 땅인지, 나무를 심어놓은 산인지, 건물을 지을 수 있는 땅인지를 구분하는 것입니다.

 

여기서 건물을 지을 수 있는 땅에 해당하는 "대지"가 되어야 건폐율 과 용적률을 산정할때 기준이 되는 땅의 면적이 됩니다. 

 

마지막으로 땅의 종류별로 용적률과 건폐율이 차등을 두도록 법으로 제한하고 있는데, 이것을 "용도지역별 용적률과 건폐율" 이라 합니다.

제한한 이유는 간단하게 설명드리면, 땅을 효율적으로 이용하도록 한 것입니다. 보통 주거지역의 경우 일반적으로 건폐율을 약50% 이하로 제한하고, 용적률은 약100%이하로 제한합니다. 이 말은 결국 100평 짜리 땅에 50평 규모의 건물을 지을 수 있고, 높이는 약2층까지 가능하다고 생각하시면 됩니다.

그리고 상업지역의 경우 건폐율 약90% 이하로 제한하고, 용적률은 약1500%로 제하합니다. 이 말역시 결국 100평 짜리 땅에 90평 규모의 건물을 지을 수 있고,  높이는 15층 까지 가능하다고 생각하시면 됩니다.

 

결국 투자가치로서 생각하면, 상업지역이 주거지역보다 월등히 땅값이 높다는 것을 자연스럽게 이해할 수 있습니다. 또한 같은 일반지역이라도 제1종 일반주거지역의 땅보다는 제2종 일반주거지역의 땅이 용적률이 높으므로  땅의 가치가 더 있다고 보시면 됩니다. 같은 원리로 일반상업지역보다 중심상업지역의 땅이 건폐율과 용적률이 더 높기 때문에 투자 및 건축시 훨씬 유리함을 알 수 있습니다.

우리나라에서 가장 비싼 땅의 경우도 용도지역이 중심상업지역이라는 것을 또한 확인 할 수 있습니다. 즉, 땅의 이용을 제한하기도 하고 완화하기도 하는 용적률과 건폐율에 대해 알아 봤습니다. 만약 같은 조건에서 건폐율이 높은 땅 보다는 용적률이 높은 땅이 훨씬 투자 및 건축의 가치가 크다는 것도 예측할 수 있습니다.